Andrahandshyra regler – Vad säger lagen?

Att hyra i andra hand är vanligt i Sverige, men det finns tydliga regler för hur mycket hyresvärden får ta betalt. Här går vi igenom vad lagen säger, vad som är tillåtet och vad du kan göra om din hyra är för hög.

Grundregeln: Förstahandshyran + tillägg

Enligt 12 kap. 55 c § jordabalken (hyreslagen) får andrahandshyran inte "väsentligt överstiga" förstahandshyran. I praktiken betyder det att hyresvärden får ta ut:

• • Förstahandshyran – den hyra som förstahandshyresgästen betalar till fastighetsägaren
• • Möblering – ett tillägg på 10–15% om lägenheten hyrs ut möblerad
• • El, bredband, TV – faktiska kostnader för tjänster som ingår

Allt utöver detta räknas som ockerhyra – och du har rätt att kräva tillbaka det.

Vem bestämmer vad som är skälig hyra?

Om du och din hyresvärd inte kan komma överens avgör Hyresnämnden vad som är skälig hyra. Nämnden tittar på:

• • Förstahandshyrans storlek
• • Vad som ingår (möbler, el, internet, etc.)
• • Möblernas värde och skick
• • Lägenhetens standard

Tillåtna tillägg – vad får man ta extra för?

Möblerad lägenhet

Om lägenheten hyrs ut möblerad får hyresvärden ta ett möbleringstillägg. Hyresnämnden brukar godkänna 10–15% av förstahandshyran som tillägg, beroende på möblernas kvalitet och mängd.

Observera: Att det finns en säng och ett bord räcker inte för att motivera 15%. Hyresnämnden bedömer varje fall individuellt.

El och uppvärmning

Om förstahandshyresgästen betalar el separat och el ingår i din andrahandshyra, får hyresvärden ta ut den faktiska elkostnaden. Inte en uppskattning eller ett påslag – utan vad elen faktiskt kostar.

Internet och TV

Om bredband eller TV-abonnemang ingår i andrahandshyran får hyresvärden ta ut den faktiska kostnaden. Typiskt 300–500 kr/månad för bredband.

Vad händer om hyran är för hög?

Om du betalar mer än den skäliga hyran har du rätt att kräva tillbaka pengarna. Så här fungerar det:

1. Du kan kräva tillbaka överhyran för de senaste 24 månaderna
2. Kravet ställs till din hyresvärd – antingen direkt eller via Hyresnämnden
3. Hyresnämnden kan besluta att hyresvärden ska betala tillbaka, med ränta
4. Ansökan till Hyresnämnden är kostnadsfri

Räkneexempel

Tidsgräns: 3 månader efter utflytt

Det finns en viktig tidsgräns att känna till. Du måste ansöka hos Hyresnämnden senast 3 månader efter att hyresförhållandet upphört. Annars förlorar du rätten att kräva tillbaka pengarna.

Om du fortfarande bor kvar finns ingen tidsgräns – du kan ansöka när som helst.

Skillnad mellan hyresrätt och bostadsrätt

Reglerna ovan gäller när förstahandshyresgästen hyr ut en hyresrätt i andra hand. Om du hyr en bostadsrätt i andra hand gäller delvis andra regler:

• • För bostadsrätter beräknas skälig hyra utifrån ägarens kapitalkostnad (ränta + avgift) plus tillägg
• • Samma rätt att kräva tillbaka ockerhyra via Hyresnämnden gäller
• • Samma tidsgräns på 3 månader efter utflytt gäller

Läs mer

• Skälig hyra andrahand – Hur beräknas skälig hyra och vad får ingå?
• Ansöka hos Hyresnämnden – Steg-för-steg-guide till ansökningsprocessen.
• Ockerhyra i andrahand – Vad är ockerhyra och vilka rättigheter har du?
• Ockerhyra-kalkylatorn – Räkna ut din överhyra gratis på 30 sekunder.
• Vanliga frågor – Svar på de vanligaste frågorna om ockerhyra.