Skälig hyra andrahand – Så beräknas den
Hur vet du om din andrahandshyra är laglig? Det avgörande begreppet är skälig hyra – den högsta hyran din hyresvärd får ta ut. Här förklarar vi hur den beräknas, vad som får ingå och vad Hyresnämnden tittar på.
Betalar du skälig hyra?
Kolla på 30 sekunder vad din skäliga hyra borde vara.
Vad innebär "skälig hyra"?
Begreppet skälig hyra kommer från 12 kap. 55 c § jordabalken. Lagen säger att andrahandshyran inte får "väsentligt överstiga" förstahandshyran. I praktiken tolkar Hyresnämnden detta som att hyran inte får vara märkbart högre än förstahandshyran plus rimliga tillägg.
Notera: det finns inget exakt procenttal i lagen. Men Hyresnämndens praxis visar tydligt var gränsen går.
Formeln: Så beräknas skälig hyra
Skälig hyra = Förstahandshyra + Tillåtna tillägg
Förstahandshyra: Hyran som förstahandshyresgästen betalar till fastighetsägaren
+ Möblering: 10–15% av förstahandshyran (om möblerad)
+ El: Faktisk elkostnad (om el ingår men inte i förstahandshyran)
+ Internet/TV: Faktisk kostnad (om det ingår)
Möblering – det vanligaste tillägget
De flesta andrahandslägenheter hyrs ut möblerade, vilket ger rätt till ett tillägg. Hyresnämnden bedömer tilläggets storlek utifrån:
- • Möblernas kvalitet – Nya designmöbler ger högre tillägg än slitna Ikea-möbler
- • Mängden möbler – Fullt möblerat med kök, sovrum, vardagsrum ger mer än bara en säng
- • Vitvaror – Tvättmaskin, diskmaskin etc. räknas in
Tumregeln är 10–15% av förstahandshyran. Observera att många hyresvärdar påstår att möblerna motiverar ett mycket högre tillägg – men Hyresnämnden godkänner sällan mer än 15%.
El, bredband och TV
Om tjänster som el, bredband eller TV ingår i andrahandshyran men inte ingår i förstahandshyran, får hyresvärden ta ut den faktiska kostnaden. Inte mer.
- • El: Oftast 300–600 kr/mån beroende på storlek och förbrukning
- • Bredband: Vanligtvis 200–500 kr/mån
- • TV-abonnemang: Faktisk kostnad för abonnemanget
Vad får INTE räknas in?
Hyresvärden får inte ta extra betalt för:
- ✗ Läget – att lägenheten ligger centralt motiverar inte högre hyra
- ✗ Balkong, utsikt eller våning
- ✗ "Marknadshyra" eller "vad andra tar"
- ✗ Renovering som hyresvärden gjort
- ✗ Vinst eller "hyresförmedlingsavgift"
Den skäliga hyran bestäms utifrån förstahandshyran – inte utifrån marknaden. Det är just därför ockerhyra är så vanligt: förstahandshyran är ofta betydligt lägre än vad folk är villiga att betala.
Räkneexempel: Hyresrätt
2:a i Södermalm, möblerad
Förstahandshyra: 8 500 kr/mån
Möblering (12%): +1 020 kr/mån
El: +450 kr/mån
Bredband: +350 kr/mån
Skälig hyra: 10 320 kr/mån
Betalar du 14 000 kr/mån?
Överhyra: 3 680 kr/mån = 88 320 kr på 24 månader
Räkneexempel: Bostadsrätt
1:a i Vasastan, bostadsrätt
Månadsavgift: 3 200 kr/mån
Kapitalkostnad (ränta): +2 800 kr/mån
Möblering: +800 kr/mån
Skälig hyra: ca 6 800 kr/mån
Betalar du 11 500 kr/mån?
Överhyra: 4 700 kr/mån = 112 800 kr på 24 månader
Hur tar du reda på förstahandshyran?
Förstahandshyran är nyckeln till att beräkna din skäliga hyra. Så här kan du ta reda på den:
- Fråga hyresvärden – de är skyldiga att uppge den om du frågar
- Kontakta Hyresgästföreningen – de har tillgång till hyresnivåer
- Kontakta fastighetsägaren – den som äger huset kan uppge hyran
- Uppskatta – vår kalkylator använder SCB-data för att ge en bra uppskattning om du inte hittar exakt hyra
Räkna ut din skäliga hyra
Vår kalkylator beräknar vad din skäliga hyra borde vara – baserat på verkliga rättsfall och SCB-data.
Läs mer
- Andrahandshyra regler – Komplett guide till vad lagen säger om hyra i andra hand.
- Återbetalning av ockerhyra – Hur du får tillbaka pengarna du betalat för mycket.
- Ansöka hos Hyresnämnden – Steg-för-steg-guide till ansökningsprocessen.
- Ockerhyra-kalkylatorn – Räkna ut din överhyra gratis på 30 sekunder.
- Rättsfall från Hyresnämnden – Se verkliga beslut om ockerhyra.